继承、受赠房产再出售竟需要缴纳20%个税？

近日网上流传着一则“继承房屋再出售需要缴纳房价20%个税”的说法，引起了广泛的关注，事实上这已经不是第一次流传这样的谣言了，今天小编就为大家说一说，到底继承、受赠得来的房产要不要缴纳个税？如果要缴纳，缴纳比例又是多少？

问题一：继承、受赠得来的房产要不要缴纳个税？

国家税务总局发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》的文件，明确“房产赠与他人的，受赠人需要按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但是赠与给配偶、直系亲属、兄弟姐妹的不需要缴纳。继承房屋的也不需要缴纳个税”。

看到这里很多人就想问了，那是不是就证明直系亲属之间房产赠与就不需要缴税了？其实不然，实际需不需要缴税还得看地方政策是怎样的。这里我们就来说一下大连的政策，从2020年11月15日起，大连房产交易过程中，直系三代血亲的房产赠与，将按市场核定评估价全额征收4%，不再享受之前的免税政策，正常买卖交易的政策不变。

从大连地方政策来看，自2020年11月15日起，继承、受赠得来的房产需要缴税，在新政策之下，假设父亲要赠与儿子一套100万元的房产，则需要缴纳100*4%=4万元，加上工本费等基本费用，也就是说自去年11月15日起，一套100万元的房产赠与将至少额外增加4万元成本。

问题二：继承、受赠再出售真的需要缴纳20%个税吗？

根据我国《个人所得税法》的规定可知，财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额。在出售赠与房产时，应缴纳的个人所得税= (房产评估价-转让过程的相关税费-房产原值 )*20%。

而根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其房产原值按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。所以在转让继承、受赠房产时，虽然房产是“免费”得来的，但是房产原值是以购房原价来计算的，并不是以0计算。

问题三：出售继承、受赠得来的房屋税费太高？如何避免

出售继承、受赠是否要交20%个税，能不能避免缴税，实际上要根据具体情况进行分析，主要分为以下三种情况。

1、如果是普通住宅的话，满5年免征营业税，如果还是家庭唯一一套住宅，那么再出售是免个税的；如果并非是家庭唯一一套住宅，那么足以缴纳1%的个税（全额）或20%的个税（差额）。简单地来说，就是继承人继承的房产是在满五年后，且家庭唯一首套住房的可以减免20%的个人所得税，继承的房产不是家庭唯一住房出售的，按成交价要缴纳20%的个人所得税。

2、根据相关规定，继承所得房屋在出售时，从被继承人办理房产证的登记日期算起，满2年的，免征营业税，夫妻名下有2套房的，缴纳房屋市场价值1%的个人所得税，只有一套房的不征个人所得税；未满2年的，营业税按房屋市场价值的5.5%征收，征收房屋市场价值1%的个人所得税。

结论：